債務整理

マンションに住んでいる場合の自己破産の注意点

マンションに住んでいる場合の自己破産の注意点

自己破産手続によれば、原則として借金の返済義務など、全ての金銭支払義務、つまり「債務」(債権者から見れば「債権」)を、全額免除してもらうことができます。

自己破産手続により借金が無くなることを免責と言い、裁判所が免責を決定することを免責許可決定と呼びます。

もっとも、免責の代償として、高額な財産は債権者へ配当するため裁判所により処分されてしまいますし、担保となっている財産は債権者により処分されてしまいます。

たとえば、マンションを購入したものの、そのローンや他の借金の返済に行き詰まってしまえば、マンションは手放すことになります。マンションを何とか手元に残そうとして下手な動きをしてしまうと、免責されないなどの大きな不利益を受けることになりかねません。

さらに、マンションの管理費用については、手続の行く末によっては、一定額が免責されない恐れが生じます。

ここでは、マンションに住んでいる方が自己破産手続を利用する場合の注意点について説明します。

1.マンションに住んでいる場合の自己破産手続の種類

自己破産の手続には、2つの種類があり、費用や手間が異なります。

(1)管財事件

原則的な自己破産手続の種類です。債務者の財産を債権者に配当するために、破産管財人が裁判所により選任されます。

破産管財人は手続開始とともに、債権者の財産の管理処分権を取得し、換価して債権者に配当します。

免責不許可事由と呼ばれる、債務者に免責を認めることが原則許されなくなる事情があった場合にも、破産管財人は選任され、免責不許可事由の調査に当たります。

管財事件では、破産管財人の報酬予納金を20~50万円ほど、申立までに用意する必要があります。

また、債務者は、配当手続や免責不許可事由の調査に協力しなければなりません。

そのため、後述するもう一方の手続の種類である同時廃止よりも、費用や手間の負担が大きくなりがちです。

(2)同時廃止

債務者に配当できる財産がなく、免責不許可事由もない場合には、破産管財人を選任せず、簡略化された自己破産の手続が用意されています。

この手続は同時廃止と呼ばれています。

(3)マンションに住んでいる場合の自己破産の手続の種類

マンションは数千万円の価値がある高額な財産ですから、原則として配当のため管財事件で手続をすることになります。

もっとも、住宅ローンが残っている場合には、同時廃止での手続となる場合もあります。

住宅ローンが残っている場合、住宅ローン債権者は、自己破産手続にかかわらずに、自らマンションを処分して債権を回収できます。マンションの処分代金から住宅ローンの残額が全額回収されても余ったお金は、住宅ローン債権者以外の債権者へ配当されます。

一方、住宅ローンの残高がマンションの価値よりも高額であるため(オーバーローンと言います)、マンションの処分代金が余らなければ、他の債権者へ配当することはできませんから、他に配当できる財産が無い場合、管財事件とする意味がありません。

もっとも、マンションなど不動産の価格は、査定する業者により大きく異なりますし、固定資産税評価額など、他の評価方法によっても、大きく金額が変わります。

そのため、事前の査定でわずかなオーバーローンであったとしても、同時廃止は認められていません。

各地の裁判所により異なりますが、一定以上の割合のオーバーローンであることが、同時廃止で自己破産手続をするために必要となります。

なお、オーバーローンであることを理由として同時廃止で手続をするよう裁判所にお願いすることを、オーバーローン上申と言います。

また、オーバーローンではあるものの、オーバーローン上申が認められるほどではない場合でも、債務者自身の手で他人にマンションを売却する任意売却をすることで、同時廃止が認められることがあります。

2.マンションを手元に残そうとした場合のリスク

(1)免責がされない恐れ

マンションに関して特に問題となりやすい免責不許可事由が詐害行為です。

詐害行為とは、債務者とその取引相手が、将来債務者が自己破産手続をするであろうと分かったうえで、財産を不当に安い価格で売却し、または、譲ってしまうことで、配当を減少させる行為のことです。

実務上、免責不許可事由があっても、裁判所が裁量により免責を認める「裁量免責制度」があるため、ほとんどの場合は免責が認められています。

しかし、マンションのような高額の財産に関する詐害行為は、悪質性が高いとして、裁量免責すらされず、借金が免除されない危険性があります。

具体的にどのような行為が詐害行為に該当するのかを説明します。

(2)他人への安値での売却や譲渡

マンションを他人に対して安値で売却したり、ただで譲ったりしてしまうことは、詐害行為の典型例です。

特に、親族への売却では、売却相手も債務者が自己破産するであろうことを分かっていたと疑われてしまいがちですから、売却価格については慎重に決定し、決定過程を明らかにする資料を裁判所に示さなければなりません。

先ほど同時廃止で自己破産手続をするための手段として触れた任意売却では、親族に売却して借りることで、従来通り同じマンションに住み続けられるようにするということもできない訳ではありません。

しかし、上記のような問題点がありますので、弁護士の助言に従って慎重な行動をしてください。

(3)離婚での財産分与

本来、離婚に伴い夫婦の財産を分け合う財産分与を自己破産の前にしても、離婚した以上、夫婦財産はそれぞれに配分しなければなりませんから、詐害行為には該当しません。

しかし、明らかに不相当で過大な金額の財産分与をした場合、裁判所から詐害行為だと指摘される恐れがあります。

マンションを離婚に伴い債務者から配偶者に譲り渡した場合には、それが詐害行為とならないかを弁護士に確認して下さい。

(4)破産詐欺罪として刑罰を科される危険性

詐害行為の金額や内容、裁判所への説明の経過などが悪質極まる場合には、免責されないだけでなく、破産詐欺罪という刑罰を科される危険性すらあります。

また、マンションの所有権を移転していないにもかかわらず、登記の名義だけ変えて、裁判所の目をごまかそうとした場合、財産を隠したものとして、罪に問われるリスクが非常に高くなります。

(5)詐害行為をした場合、取引相手を手続に巻き込んでしまう

詐害行為があった場合には、破産管財人は、否認権という権限を行使して、財産の流出先である相手に対し、財産の返還を請求することができます。

マンションほどの高額の財産になれば、ほとんどの場合は、否認権が行使されてしまうでしょう。

否認権は訴訟の提起も可能な強力な権限です。詐害行為の相手方を裁判沙汰に巻き込むことになりかねませんし、高額の取引をなかったことにされる不利益も無視できません。

(6)費用や手間の負担が増加する恐れ

マンションを売却するなどして詐害行為に該当する行為をしてしまったとしても、真摯に反省して破産管財人や裁判所に説明し、破産管財人の否認権の行使に協力すれば、裁量免責をしてもらえる可能性は十分あります。

しかし、本来ならばマンションの任意売却で同時廃止が認められたはずだったのに、査定がずさんであったために詐害行為とされてしまった場合などでは、管財事件となり、手続の費用や手間の負担が増加してしまいます。

3.マンションの管理費用はどうなるのか

(1)手続開始前の滞納分について

手続開始前に滞納してしまっていたマンションの管理費用は、免責されますので支払う必要はなくなります。

(2)手続開始後の分について

手続開始後に生じた債務は、そもそも免責の対象になりません。

管財事件で自己破産手続がされている場合には、手続開始後は、マンションの管理・処分権が、債務者から破産管財人へと移ります。そのためマンションの管理費用は、破産管財人が債務者から没収した債務者のマンション以外の財産から支払います。

もっとも手続開始後のマンションの管理費用については、場合によっては債務者が支払わなければなりません。

具体的には、

  • オーバーローン上申が認められ、同時廃止で自己破産手続をすることになった場合
  • 管財事件となったものの、手続の途中でオーバーローンが確定し、破産管財人がマンションの管理・処分権を放棄した場合

などです。

上記の場合、債権者による競売や任意売却の買受人が現れるまで、債務者がマンションの管理権を持つことになりますから、管理費用の支払義務を負うことになってしまいます。

さらに、手続前の滞納した管理費用とは異なり、次の購入者が負担することともされていません。

そのため、債務者が手続開始後もマンション管理費用を滞納した場合、滞納分を肩代わりしたマンションの次の購入者からの請求も拒めません。

4.自己破産後にもマンションに住み続けるには弁護士に相談を

借金を帳消しにできる強力な債務整理手続である自己破産手続の最大のデメリットが、債務者の財産の処分です。

マンションという高額な財産に関しては、裁判所や債権者の目が厳しく、下手にマンションを手元に残そうとすると、免責されない、ひいては罪を犯してしまうことにつながりかねません。

また、マンションの管理費用は、実務的かつ専門的な問題があり、手続の種類の選択や、任意売却の可否、債権者による処分などの状況を予測し、適切な判断を下していかなければ、予想外の負担が生じることになります。

しかし、弁護士と綿密な打ち合わせを行い、あらかじめ明確な方針を立てておけば、親族への適切な任意売却により、マンションに住み続けることも、出来ない訳ではありません。

マンションに伴うその他の様々なリスクやデメリットの軽減のためにも、弁護士の助力は不可欠です。

泉総合法律事務所では、自己破産により借金問題を解決した実績が多数あります。是非ともお気軽にご相談下さい。

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